| 2016年2月8日 12時0分 |
| 1棟アパートの投資用不動産の1室で孤独死事件があったのを知らずに買ってしまったら… |
| 以前に書いたのは、投資用マンションで自殺事件があったのを知らずに買ってしまったケース(＝ここをクリック＝)でした。今回は、1棟アパートの1室で孤独死事件があったのを知らずに購入した場合です。 警察車両や救急車などが来て、事件を知っている周辺住民は知っていますが、知らぬは投資案件として買った本人ばかり。しばらくしてからオーナーチェンジの話を聞きつけた隣接の住民から事実を知らされた場合です。 なかなか埋まらない空室の理由は「そこにあったのかもしれない」と思うと怒りが込み上げてしまうものです。以前にも書きましたが、訴訟を起こす前に確認しておくことがありますから、注意しましょう。 |
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| 2016年1月19日 9時30分 |
| 賃貸住宅経営、頭が痛い「孤独死対策」の補償とその後の対応をどうすればいいですか？ |
| 一人暮らしの賃貸住宅の入居者を多く抱えるオーナーさんにとって、家賃の滞納や同じ居住者間のトラブルは最も頭の痛いタネです。 確率的には低いものの、「入居者の部屋での孤独死や事件に巻き込まれての事件」で、部屋が汚損した場合は、遺族への連絡と合わせ、警察への連絡、現場検証と続きます。 オーナーさんにとっては、不動産管理会社がすべて手配を行ってくれるからと安穏としていられません。課題は、警察の現場検証が完了から一気に足早にやってきます。 オーナーさんにとって生々しい、その後が待っています。 |
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| 2016年1月8日 9時0分 |
| 売買契約の締結後に「雨漏りで有名なマンション」だったのが判明した場合…契約解除ってできますか？ |
| 中古マンションとはいえ、雨漏りは構造的な部分での瑕疵に当たります。売買契約を締結し、手付金も支払い、後は住宅ローンの審査結果待ちという段階で、「雨漏りで有名なマンションだというのが分かり、契約を解除したい」といったケースです。 不動産会社は、契約前の重要事項説明で宅地建物取引士が説明を行い、書面を交付しています。ただ、雨漏りで有名なマンションだという記載はないそうです。「雨漏りで有名なマンションだったら買わなかった」というのが、ご相談者の言い分です。 |
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| 2015年10月28日 9時0分 |
| 閉店する自宅兼店舗の店舗部分、貸して収入を得たいのですが… |
| 住宅街と商店街が混在した自宅兼店舗で履物店を夫婦で営んできた方からのご相談です。店を出して25年になるそうですが、70歳を機に閉店を決心したそうです。ただ、閉店と合わせ、1階の店舗部分を賃貸し、賃貸収入を得ようと考えたそうです。「店舗部分を貸し出すに当たり、注意するべき点は何ですか？」というご相談内容です。 |
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| 2015年10月14日 9時0分 |
| アパート経営、消費税の増税分の経費が増える…家賃の値上げをせざるを得ないのか |
| 個人で賃貸住宅（アパート）を7棟30室を経営している大家さんからのご相談です。消費税が8％に上がり、今度は10％に上がるわけですが、その際に更新期を迎えるのを視野に入れて、家賃の引き上げを検討しているそうです。 賃貸住宅なので消費税は非課税なのですが、補修や改修などにかかる経費にはすべて消費税が掛かってくるからです。「消費税が上がれば、手取り額が減少します。家賃を上げれば、退去が増えるかもしれないし、悩みどころです」。 ただ、家賃を引き上げても、引き上げた家賃に見合う付加価値を付けた貸し方はあります。一例を挙げましょう。 |
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| 2015年9月24日 8時45分 |
| 投資用マンションを所有、部屋で自殺事件が発生し売却したいのだが… |
| 「室内で自殺があったことを黙って売約しても大丈夫ですか」という質問が時折あります。維持管理がたいへんだし、自殺事件が起きていい気分がしないからでしょう。自分が自殺物件のマンションを買ってしまったらどうなのかを考えてみれば、回答は自ずと見えてきます。 |
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| 2015年9月11日 8時30分 |
| 古家付不動産の処分を促す「空き家対策法」…古い家を解体すればいいのですか？（下） |
| 前回では、危険で衛生上悪い空き家については、市町村から勧告を受けてしまうと、固定資産税と都市計画税の優遇税制を受けられなくなってしまうことを解説しました。 それでは、措置の対象になる特定空家等とは、一体どういう空き家なのか――空き家対策法では、「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」と位置づけしています。表現があいまいで分かりにくく、「基準になっていない」との指摘を受け、「概ね年間を通じて使用されていない」ことを指針としています。 また、同法では全ての空き家を措置の対象にしていないのが特徴で、周辺地域への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。 具体的には、?そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態?そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態?適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態?その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態――と定めています。上記の状態になるには、相当の放置期間が必要です。 |
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| 2015年9月10日 14時0分 |
| 古家付不動産の処分を促す「空き家対策法」…古い家を解体すればいいのですか？（中） |
| 前回では、空き家の悪影響について解説を行いました。空き家の増加を放っておけなくなったわけです。空き家対策法は、市町村の空き家対策に法的根拠を与えたことになります。 空き家対策法では、?地域住民の生命、身体又は財産の保護?生活環境の保全?空家の活用の促進?空家に関する施策を総合的かつ計画的に推進?公共の福祉の増進と地域の振興に寄与――ともっともらしい目的が並んでいます。 しかし、実際には、老朽化した空き家を放置し、市町村から「危険な空き家」として特定を受けると、固定資産税・都市計画税の優遇措置を撤廃され、支払い義務の税金額の表示に目が釘付けになる事態になる可能性があるわけです。「朽ち果てた放置空き家＝税金による締め付け」、ひいては処分へと導く方策と考えています。 |
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| 2015年9月9日 9時9分 |
| 古家付不動産の処分を促す「空き家対策法」…古い家を解体すればいいのですか？（上） |
| 2015年2月26日施行の「空き家対策特別措置法」（空き家対策法）。同年5月26日から完全施行となりました。自分の住所地から遠方にある空き家を持つ不動産所有者やオーナーにとっては、理解不足ではいられないほど重要な法制度です。 「空き家が古ければ、すぐにでも対策が必要ではないのか」というような伝えられ方もしています。確かに地震や火災、地域の防犯などの緊急時への対応もあり、空き家をそのままに放置できない時代になってきたわけです。 さて、「遠方にある貸空き家をどのようにすればいいのか」「解体して更地にすればいいのか」「税金はどうなるのか」などいろいろ頭を抱えそうな課題が出てきます。空き家対策法をうまく活用する方法はないのか――。 |
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| 2015年8月12日 12時45分 |
| マンションの不動産情報を必ず提供しないといけないのですか？ |
| 入居者の方々で管理している自主管理型マンションの管理組合役員の方からのお問い合わせです。 「売買に当たり、仲介の不動産会社から重要事項説明に関連する資料を提供してほしい」との連絡が立て続けに入り、その対応でしばらくの間、多くの時間を割くことになりました。管理組合は、仲介の不動産会社に対してそこまで対応しないといけないのですか」 当事務所としては「マンション管理士にお尋ねしたらいかがですか？マンション特有の仕組みがありますので」と言いたいところですが、困っている人からの依頼事だと無下にもできないのが、ＦＰの性でしょうか。 |
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