「証券化型開発方式」というのは、私募債を発行してカネを集め、そのカネでビル1棟を建設、完成・稼働後にテナントから上がってくる賃料を高利回りのリターン(配当)として出すから、出資を「お願い」する方法です。
不動産投資信託(J−REIT)に似ていますが、1棟ビルの建設計画自体が架空だったら――ということです。詐欺グループは、設計図面やテナントリーシング計画、配当計画などを使い回します。
ただ、こうした詐欺グループが使いまわしている設計図面には設計を担当した設計事務所のほか、設計者名が入っていないケースがほとんどです。
また資金計画は、必ず利益が出るような計画書の中身になっています。私募債を売り付ける投資家には、高利回り、高配当の計画書を見せて納得させたうえで、カネを引き出します。
特に気を付けたいのは、事業計画書の作り込みが非常によくできており、パッと見はまともに見えることです。しかし、土地の登記簿謄本をよくよく見ると、2番抵当どころか、4番抵当、なかには6番抵当まで付いていて、とても投資物件として仕上げるには程遠い代物だったというケースは、枚挙に暇がありません。
カネを出してしまった後、このことに気がついても南無三、手遅れということになりかねません。その他には、土地が借地で建物の利用部分の投資案件も怪しいですね。建物で出している事業収益を基にカネを出させる方法です。
具体的には、案件の土地は借地ですから、いずれは建物を解体して土地を返すことになるわけですが、解体費用の部分を明確にせずに、カネを募ってしまうことに問題があるわけです。
一般の投資家は気付きにくいのですが、不動産専門のFPであれば、資料や説明のおいしい部分の裏側を見抜けるはずですが、やはり資料の読み込みが甘いと引っ掛かるほど作り込んでいますので、注意が必要なのは言うまでもありません。
やはり、不動産を得意とするFPを交えた不動産投資戦略のチェックを行う必要があるでしょう。うっかりカネを出せば、次から次へと案件を持ち込まれ、カモになります。そうならないためのFP活用だと考えればいいでしょう。
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